一、募集資金項目簡介

1、景區(qū)情況介紹

     西安朱雀國家森林公園位于西安市戶縣南部東澇河上游，秦嶺梁北側，距西安市74公里，距戶縣縣城45公里，總面積2621公頃，有5個景區(qū)，105個景點。公園內的山為北秦嶺褶皺帶的組成部分，前山溝道開闊平坦，森林茂密，山環(huán)水繞、秀麗異常。后山峰巒層疊、山勢峻峭，孤峰入云、巖石奇巧，瀑布潭間如飛龍串珠，無數(shù)奇崖怪石掩映在密林巨樹，奇花異木之中，構成了一幅天然的山水畫卷。冰河翠之雄，龍?zhí)蹲又?，奇秀峰之險，蘆花河之秀、秦嶺梁之幽、各顯特色。掛天飛瀑落差100多米，如銀河倒掛。冰晶頂海撥3015米，屬太白山以東最高峰，有冰川遺跡，高山草甸，高山落葉松若盆景古董。游人到此可欣賞自然天功的神奇，森林風光的野趣， 處處感受到大自然幽靜古野的原始情調。

      西安朱雀國家森林公園是以自然山水為基礎，天然森林為主體的生態(tài)風景旅游區(qū)，經(jīng)專家規(guī)劃可分為五個景區(qū)：即秦嶺梁景區(qū)，蘆花河景區(qū)，龍?zhí)蹲泳皡^(qū)，奇秀峰景區(qū)，冰河翠景區(qū)。秦嶺梁景區(qū)和蘆花河景區(qū)在公園前段，溝道開闊平坦，山環(huán)水繞，森林茂密，為游人休閑避暑之勝地；龍?zhí)蹲泳皡^(qū)以水景為主，奇秀峰景以山景為主，冰河翠景區(qū)以植物景觀，氣象景觀和冰川遺跡為主，屬游人觀光攬勝的主要景區(qū)。

     公園建立以來，進行基礎設施建設，修筑入園公路、旅游步道，修建了靜苑賓館、餐廳卡拉ok歌舞廳，以及商店松林茶社等設施，滿足人們休閑、娛樂、購物之需求。

2、項目情況介紹

（1）項目功能定位

    發(fā)展方向：生態(tài)旅游為主體，包括觀光旅游、休閑度假旅游、野外探險、體育競技、保健旅游等世界級精品旅游區(qū)。 

（2）旅游形象定位

    視覺形象：藍天、奇峰、險灘、茂林、蔚藍的天空，秀麗的森林風光，奇妙的山水景觀，以“冰晶頂”之雄、“龍?zhí)蹲?rdquo;之奇、“奇秀峰”之險、“蘆花河”之秀、“秦嶺梁”之幽各顯特色。

   形象口號：森林碧水、奇峰秀嶺、美不勝收

（3）建設目標

    2006——2008年近期規(guī)劃發(fā)展目標：建成西部地區(qū)著稱的一個重要的國家森林公園，年均接待游客量達到26.4萬人次。

   2009——2013年中期規(guī)劃發(fā)展目標：建成國內著稱的國家森林公園和生態(tài)旅游示范區(qū)，年均接待游客量達到46.8萬人次。

二、項目的市場分析  

  1、建設項目內容

   (1)冰雪游樂場

    位置與面積：景區(qū)內建設A、B兩個冰雪游樂場，A冰雪游樂場位于北溝口至文昌坪，海拔1800米，長600米，寬40米。B冰雪游樂場位于龍?zhí)稖峡谥帘哟渚皡^(qū)頭道溝，海拔2000米，長1500米，寬30米。

資源特色：良好的生態(tài)環(huán)境、優(yōu)美的自然景觀、利用茂密森林中的土坡，采取自然或人工辦法形成冰雪游樂場地。

主題：森林、白雪、游樂、健身   

     主要內容：A冰雪游樂場海拔較低，坡度較緩，適合開辟為青少年滑冰、滑雪游樂場，豐富青少年文體活動，培養(yǎng)青少年重在參與、強身健體意識和勇于開拓精神。B冰雪游樂場海拔較高，坡度較陡(8°一15°)，適宜開辟為滑冰、滑雪運動愛好者的競技場地，開展多種多樣的娛樂、比賽項目，愉悅身心。

    在A、B冰雪游樂場，都相應地建設更衣室、存包處、茶點室、醫(yī)藥室，以供游客各種不同需要。此外，在滑雪場兩邊和滑道終點處，要設置防護安全措施，以保障游客的安全。此外，在冰雪游樂場要配置滑雪的技術指導人員，對初學滑雪的游客給予幫助和指導。

    在B冰雪游樂場，因滑道長，游客往返滑道不方便，故在該處修建專用索道一條。游客乘索道至滑道頂端，在滑下后，可再繼續(xù)乘索道到頂端。

    市場定位：以國內喜愛參與冰雪娛樂活動的游客為主。

    促銷口號：北國風光，林中滑雪，旅游健身，其樂無窮。

（2）松林山莊

松林山莊的建筑物，以中國院落民居式為主，可以設計出規(guī)模大小不同，建筑形式各異的20套建筑。此外，還建十套單體式建筑物，其規(guī)模大小和風格形式也要有所不同，建筑形式為中國現(xiàn)代式住宅建筑。   

    松林山莊要把中國式風格與現(xiàn)代化的設施完美地結合在一起。

室內裝飾各有不同，要充分體現(xiàn)個性化，使度假游客能根據(jù)自己的喜好和習慣充分地選擇滿意的房舍。在每座建筑物中要配置兩個以上的衛(wèi)生間，要配置簡易的廚房。

    在松林山莊要建有娛樂、健身、餐飲等設施，還要設有供游客學習閱讀、電腦操作等方面的設施。

市場定位：國內以休閑度假旅游為主要目的中高層次(高素質、高消費)游客。

    促銷口號：休閑度假松林山莊，山清水秀恬靜幽雅，懷抱大自然的感受。

    策劃構思：依山就勢、環(huán)林而建、院落式中國民居建筑、一層為主、布局自然。

(3)游客服務中心

    位置與面積：位于公園大門外的西北部1000米以遠，面積300畝。

資源特色：三面環(huán)林、一面臨溪、天然臺地、隱蔽于游客視線之外的幽靜、秀美之處

    主題：服務游客、賓至如歸

    主要內容：全方位、多層次地滿足游客食、宿、游、購、娛的需求。游客服務中心能提供標準等級不同、裝飾情調各異的客房，可以滿足不同層次和不同喜好游客的多方面的住宿需要。

    在餐飲方面要突出地方特色，要形成以戶縣地方菜肴小吃為主的食品體系，避免食品的一般化，特別要突出綠色食品系列，要充分挖掘當?shù)氐纳揭安穗取?/span>

    要有各種各樣的娛樂設施和文娛表演活動，營造歡樂的氛圍，提升景區(qū)的人氣。

市場定位：國內以觀光游覽、休閑度假娛樂為主要目的的中低層次游客 。

促銷口號：尊重游客、服務上乘、環(huán)境舒適、價格合理。

(4)森林浴場

    位置與面積：共有三處，第一處位于奇秀峰之下的大面積松林中，面積為265畝，樹種全為松樹；第二處位于現(xiàn)公園管理處沿蘆花河北上至北溝，面積為520畝；第三處位于現(xiàn)公園管理處南200米至秦嶺梁下，面積為530畝。三處森林浴場地形、地貌不同，海拔高低不等，林木品種各異，在開發(fā)上要形成不同的格調和特點。

資源特色：森林茂密，坡地平緩；空氣清新，負離子含量高；環(huán)境僻靜、幽雅。

    主題：休閑靜心、療養(yǎng)保健、享受自然、愉悅，心情。

    主要內容：在保護森林生態(tài)的前提和目標下，充分開發(fā)森林資源，使游客充分享受森林的沐浴。鋪設木制棧道、卵石道路，保護森林土壤，提高游客可進入性，有控制地開發(fā)建設適量供游客休閑小憩、品茶暢談、讀書學習、度假聚會的設施，諸如：座椅、石桌、石凳、吊床、木欄、草房、木屋、休閑間、品茶室、售貨亭等。

    到森林中享受森林浴，在我國的旅游活動中尚屬新鮮事物。核心問題要解決好森林保護和供游人享受的設施建筑之間的關系。沒有設施游人無法駐足，設施過多有背森林保護。

    修建卵石、石板為材料的林間曲徑小路(寬1米左右)，并依林人休息也能供游人住宿。

    要提高森林沐浴場的科學管理，既要做好環(huán)境保護工作，同時又要及時公布空氣、環(huán)境質量的數(shù)據(jù)，要向游人宣傳森林沐浴對健康的保健作用，以提高游人對森林沐浴的需求。

    市場定位：以良好的森林生態(tài)環(huán)境為依托，主要滿足西安、咸陽、楊凌、寶雞等周邊城鎮(zhèn)以休閑、旅游療養(yǎng)保健、變換城市生活環(huán)境和生活方式為目的廣大游客的需求。

    促銷口號：呼吸最新鮮的空氣，享受最幽靜的環(huán)境。      

2、項目市場需求分析

   陜西、西安游客增長速度較快，西安旅游業(yè)發(fā)展吸引外地、境外游客呈增長趨勢。隨著西漢高速公路和南部沿山旅游公路的貫通，戶縣旅游交通條件將會得到很大改善。朱雀國家森林公園客源數(shù)量將逐年有大幅度的增加。

   如表：朱雀國家森林公園游客量的發(fā)展速度與規(guī)模

	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013
增長(%)		58.4	33.3	25	12.1	10.8	9.8	13.3	17.6
游  客 (萬人次)	12.5	19.8	26.4	33	37	41	45	51	60

（注：其中2006年因公路通車，所以游客數(shù)量急劇上升）

4、項目的獨特性及市場競爭力

朱雀國家森林公園區(qū)位于陜西省西安市產(chǎn)縣境內，為西

安市秦嶺北坡綠色旅游帶的中段。

該森林公園是漢唐時期皇家園林——上林苑的組成部分，自古以來就是長安附近重要的觀光游覽勝地。該森林公園距西安市中心約40公里，有高速公路和旅游專線公路相連，交通十分便捷。多年來，旅游人數(shù)逐年增加，目前，這里已成為西安、咸陽、寶雞、漢中等省內城市游客主要的旅游目的地，旅游業(yè)發(fā)展前景看好。

    該森林公園是秦嶺北坡天然森林生態(tài)系統(tǒng)保存最完好的地段之一，森林覆蓋率達95％。這是以自然山水為基礎，天然森林為主體的生態(tài)風景旅游區(qū)。區(qū)內動植物資源極為豐富，森林茂密，山水神奇，無數(shù)奇崖怪石、飛瀑潭澗掩映在密林巨樹、奇花異木之中，構成了一幅天然的山水畫卷。

    朱雀國家森林公園具秦嶺梁景區(qū)之幽、龍?zhí)蹲泳皡^(qū)之奇、冰河翠景區(qū)之雄、奇秀峰景區(qū)之險共同構成朱雀景區(qū)的景觀特色。

5、區(qū)域內競爭對手的優(yōu)劣勢分析

區(qū)域內條件相當?shù)母偁帉κ謶獢?shù)陜西太平森林公園

（1）陜西太平森林公園簡況

    陜西太平森林公園位于西安市西南戶縣太平峪內。距西安44公里，咸陽60公里，總面積2117公頃。公園所處地貌為秦嶺中山地。整個區(qū)域高差懸殊、峭壁林立、峰巒疊嶂、溝谷連綿、多瀑布、急流和險灘，形成了豐富奇妙的山水自然景觀。園內有石門、月宮潭、石船子、黃羊壩、樺林灣五大景區(qū)。

（2）陜西太平森林公園優(yōu)勢

a、地理優(yōu)勢：陜西太平森林公園處于旅游熱線上，溝口有關中八大名景之一的“草堂煙霧”，東有高冠瀑布，亞建高爾夫球場。

b、交通優(yōu)勢：交通便利，距西安44公里，距咸陽60公里，全為瀝青、水泥路面，目前，環(huán)山旅游路已建成。

C、水景優(yōu)勢：其獨領風騷的山水景觀 、瀑布群景觀是附近其他森林公園無法比擬的。

（3）陜西太平森林公園劣勢

    資金不足、投入不足是景區(qū)發(fā)展面臨的最大的難題。旅游產(chǎn)業(yè)是大投入、大產(chǎn)出的行業(yè)，缺錢，大大制約了其發(fā)展速度。像旅游設施方面，賓館飯店設施陳舊，整體檔次低，產(chǎn)業(yè)鏈條短，沒能全方位為游客提供高檔次的服務，造成資源閑置，游客停留時間短，該掙的錢也沒掙來。

與其相比，西安朱雀國家森林公園有以下發(fā)展優(yōu)勢：

（1）旅游交通優(yōu)勢

該旅游區(qū)所在的戶縣交通便利，縱橫17條主干道將戶縣分為60大方；國道西寶南線一級公路東西穿越；西安環(huán)山旅游公路東西過境，方便快捷。隨著西部大開發(fā)的深入發(fā)展，陜西省的公路建設也不斷加快，新的高等級公路的建設計劃不斷擴展。其中西（安）——漢（中）高速公路已在建設之中，該高速公路起點西安，東北向西南，經(jīng)過戶縣城南部在廟溝口距公園大門8.9km處穿隧道（800米）進入寧陜縣。預計2006年建成通車，到時從西安到朱雀國家森林公園的車程大約1小時，旅游交通條件將會得到根本改善。

（2）管理優(yōu)勢

陜西旅游股份有限公司是陜西旅游集團公司控股的大型旅游企業(yè)，有著先進的管理機制和豐富的經(jīng)銷經(jīng)驗，麾下的華山分公司、華清池分公司均參與著陜西標志性景區(qū)的經(jīng)營和建設，對景區(qū)的管理和建設有著豐富的經(jīng)驗。

（3）客源優(yōu)勢

股份公司控股的兩家旅行社業(yè)務接待量均屬全省前列，多年被國家旅游局評為全國“百強旅行社”，業(yè)務總量占全省絕大份額，組團、接待能力強大，可以為朱雀國家森林公園提供充足的客源。

三、融資需求和財務預測

1、企業(yè)目前財務狀況、資本結構和收入結構

資產(chǎn)簡況

科目	萬元
總資產(chǎn)	2897
流動資產(chǎn)	77
其中：低值易耗品	67
固定資產(chǎn)	2820
其中：南梁1、2號樓	184
歌廳	47
餐廳	49
茅草屋	12.5
廁所	27
靜苑賓館	518（屬在建工程，全部完工后總價值約為820萬元）
旅行人行道	44
水面工程	15.8
大院綠化	14
13KM混凝土道路	1470
配變電設備及線路	20
公園電話專線	17
本田轎車	12.8
6KM人行步道	181
污水處理工程	5
總負債	713
短期借款－交通銀行	270
其他應付款－職工集資借款及利息	360
凈資產(chǎn)	2184

2、項目目前的融資需求                    

單位：萬元

項目名稱		所需資金
基礎設施建設	道路	4950	2500
	供水		550
	供電		800
	環(huán)保設施		300
	游人步行道		600
	防火瞭望臺		200
新項目建設	A、B冰雪游樂場	20273.8	2400
	松林山莊		9600
	游客服務中心		6500
	森林浴場		1773.8
合         計		25223.8

 

3、項目的成本和盈利分析（具體計算在第6項有詳細說明）

年  份		2009	2010		2011	2012	2013
游客（萬人次）		37	41		45	51	60
A、B 冰雪 游樂場	成本	832.5	922.5		1012.5	1147.5	1350
	盈利	832.5	922.5		1012.5	1147.5	1350
松林山莊	成本	3110.4
	盈利	2073.6
游客服務 中心	成本	1458
	盈利	972
森林浴場	成本	925		1025	1125	1275	1500
	盈利	925		1025	1125	1275	1500

4、現(xiàn)金流量預測

朱雀森林項目現(xiàn)金流量表
項目、年份	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013
現(xiàn)金流入				11129	11509	11889	12459	13314
現(xiàn)金流出
建設投資	8407.93	8407.93	8407.93
成本費用				6325.9	6515.9	6705.9	6990.9	7418.4
所得稅
凈現(xiàn)金流量	-8407.93	-8407.93	-8407.93	4803.10	4993.10	5183.10	5468.10	5895.60
累計現(xiàn)金流量	-8407.93	-16815.87	-25223.80	-20420.70	-15427.60	-10244.50	-4776.40	1119.20

 

5、項目的投資周期以及回報率分析

 

投資效益估算

項目	投資額（萬元）	平均利潤（萬元）	投資回收期（年）
A、B冰雪游樂場	2400	1053	2.28
松林山莊	9600	2073.6	4.63
游客服務中心	6500	972	6.69
森林浴場	1773.8	1170	1.52

6、主要財務數(shù)據(jù)的預測依據(jù)

2006年投入資金，2006、2007和2008年為建設期，從2009年開始盈利。

項目	預測依據(jù)
A、B冰雪游樂場	按30%游人參加此項目，人均綜合消費150元計算，扣除50%的經(jīng)營成本、稅金
松林山莊	根據(jù)該地的吸引力和該項目的特色、接待能力，按人均綜合消費400元/天、年均床位出租率為75%計算（總床位360張），年均收入為5184萬元，扣除60%的經(jīng)營成本、稅金，年均凈利潤為2073.6萬元
游客服務中心	根據(jù)該地的吸引力和該項目的特色、接待能力，按人均綜合消費250元/天、年均床位出租率為75%計算（總床位360張），年均收入為2430萬元，扣除60%的經(jīng)營成本、稅金，年均凈利潤為972萬元
森林浴場	按50%游客光臨森林浴場，人均綜合消費100元計算，扣除50%的經(jīng)營成本、稅金

 

四、投資風險說明

行業(yè)管制和法律制約

（1）行業(yè)管制：國家森林公園屬國家林業(yè)局管轄

（2）法律制約：

法律：《中華人民共和國森林法》

法規(guī)：《植物新品種保護條例》、《中華人民共和國森林法實施條例》、《中華人民共和國野生植物保護條例》、《森林防火條例》

部門規(guī)章：《森林公園管理辦法》、《林木和林地權屬登記管理辦法》

標準與規(guī)范：《中國森林公園風景資源質量等級評定（國家標準）》、《森林公園總體設計規(guī)范》

2、潛在利益沖突

    旅游開發(fā)與森林保護在一定程度上會形成利益沖突。我們一定要在發(fā)展森林旅游的同時，做好森林的保護工作，讓森林旅游真正成為新形勢下森林保護和發(fā)展林業(yè)經(jīng)濟的最佳結合方式。

3、市場、管理等風險因素說明

（1）經(jīng)營風險及對策

     朱雀公園現(xiàn)有基礎設施簡陋，難以適應游客需求，因此，必須對這些設施重新進行定位和建設，這些投資數(shù)額大而且是一次性投入，如果市場狀況變化，這些投資不但無法收回還會花去可觀的維護費用。

對策：做好市場分析，盡最大努力作出客觀的預測。

（2）行業(yè)風險及對策

     森林旅游的開發(fā)需要有相關部門的政策支持，在開發(fā)過程中，政策如果發(fā)生變動，則會發(fā)生一定風險。

對策：爭取更相關政府部門的支持，與地方政府建立相互制約與相互促進的關系。

（3）市場風險及對策

     新項目將是提升朱雀公園品牌的關鍵，景區(qū)規(guī)劃得好，項目選得好，不但可以增添園內景觀也會帶來大的客流，效益、利稅、影響都會上升；反之，可能會給合作和朱雀的發(fā)展帶來危機，甚至是破壞，因此，政府的規(guī)劃設計和項目的引進就成了關鍵。

對策：尋找有實力的高級規(guī)劃團隊做好景區(qū)規(guī)劃，向社會公開招募有能力的項目經(jīng)理。